Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ (LPTB) là hai khoản tiền được quan tâm nhiều nhất trong giao dịch liên quan đến bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng. Do đặc thù ở địa bàn tập trung nhiều về QSDĐ, nên chúng tôi phân tích bài này dành riêng cho QSDĐ (có thể áp dụng đối với bất động sản khác là nhà ở).

Nộp thuế là một trong những nghĩa vụ của công dân đối với nhà nước, là khoản nộp bắt buộc mang tính cưỡng chế bằng pháp luật mà các cá nhân, tổ chức phải nộp vào ngân sách nhà nước. Nghĩa vụ này được thể hiện bằng pháp luật và đảm bảo thực thi bằng công cụ pháp luật. Nhà nước có “đặc quyền” thu thuế và ấn định nghĩa vụ nộp thuế của các chủ thể khác thông qua việc ban hành pháp luật thuế và tổ chức thực hiện.

Dưới góc độ kinh tế – xã hội, thuế là sự động viên của cải toàn xã hội để tái phân phối lại hướng đến mục tiêu công bằng.

Tùy vào lĩnh vực mà sẽ áp dụng những loại thuế, lệ phí khác nhau. Trong giới hạn bài viết này chỉ tập trung phân tích về thuế TNCN, LPTB và các trường hợp được miễn khi thực hiện chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất.

Tại sao trong chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất lại phát sinh thuế TNCN và LPTB?

1. Thuế TNCN là một loại thuế trực thu, điều tiết vào thu nhập chịu thuế của cá nhân trong kỳ tính thuế.

Cơ sở pháp lý: Luật Thuế TNCN sửa đổi bổ sung năm 2014.

1.1. Thu nhập chịu thuế của cá nhân được chia làm 2 nhóm gồm:

– Thu nhập thường xuyên: Là nguồn thu nhập chính giữ vai trò quan trọng đối với sự tồn tại của cá nhân, duy trì cuộc sống của mình và gia đình

Ví dụ:

+ Tiền lương, tiền công;

+ Thu nhập từ kinh doanh: Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập (không bao gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống).

– Thu nhập không thường xuyên: Là khoản thu nhập không mang tính đều đặn và ổn định.

Ví dụ: Thu nhập từ đầu tư vốn, chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản, trúng thưởng, bản quyền, nhượng quyền thương mại, nhận thừa kế, quà tặng.

Như vậy, từ những phân tích nêu trên có thể thấy:

– Chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch về chuyển nhượng bất động sản.Theo đó, bên chuyển nhượng (chủ sử dụng đất) nhận được một khoản tiền (giá chuyển nhượng) từ việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

– Tặng cho QSDĐ là một loại giao dịch về nhận quà  tặng là bất động sản (áp dụng đối với phần giá trị tài sản vượt trên 10 triệu đồng theo từng lần phát sinh thu nhập mà cá nhân không cư trú nhận được tại Việt Nam).

Và cả 2 khoản tiền này đều là thu nhập chịu thuế TNCN theo quy định.

Thuế TNCN trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Điều 29, cụ thể: “Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%”.

Thuế TNCN trong trường hợp nhận tặng cho QSDĐ được quy định tại Khoản 1, Điều 31, cụ thể: “1. Thuế đối với thu nhập từ trúng thưởng, thừa kế, quà tặng của cá nhân không cư trú được xác định bằng thu nhập chịu thuế quy định tại khoản 2 Điều này nhân với thuế suất 10%”.

Đến đây, sẽ có nhiều bạn đọc đặt ra câu hỏi “cá nhân không cư trú là gì?”

Theo quy định về cá nhân cư trú tại Điều 2 thì: “ 2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:
  a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;
  b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn”

Từ đó kết luận, cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định nêu trên.

1.2. Những trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất?

Về mặt lý luận, các khoản thu nhập được miễn thuế TNCN  đều là đối tượng chịu thuế. Cá nhân có thu nhập có nghĩa vụ đăng ký, kê khai thu nhập khi thực hiện hành vi làm phát sinh thu nhập. Việc xác định các khoản thu nhập được miễn thuế vừa thể hiện chính sách ưu đãi về thuế, vừa đảm bảo khả năng kiểm soát thu nhập thực tế, hạn chế thất thu thuế.

Theo quy định tại Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung năm 2014 có liệt kê 16 khoản thu nhập được miễn thuế. Ở đây, chúng tôi chỉ liệt kê những trường hợp miễn thuế TNCN liên quan đến giao dịch chuyển nhượng/ tặng cho/ thừa kế QSDĐ. Cụ thể:

Trường hợp 1.Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Trên thực tiễn, các trường hợp này sẽ được tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn làm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (trường hợp 2) và tư vấn cho người dân bổ sung các loại giấy tờ để làm cơ sở cho việc được miễn thuế (xem thêm tại đây)

Trường hợp 2. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Ví dụ 1: Cha mẹ tặng cho QSDĐ cho con trai

Vợ chồng ông A, bà B muốn cho con trai (C) một mảnh đất để ra ở riêng thì ông A, bà B và C có thể liên hệ tổ chức hành nghề công chứng để làm Hợp đồng tặng cho QSDĐ. Khi đó, người con sẽ không phải đóng thuế TNCN về việc nhận quà tặng nêu trên nhưng phải cung cấp được giấy tờ làm cơ sở để được miễn thuế.

Ví dụ 2: Cha mẹ tặng cho tài sản cho con trai và con dâu.

Cũng trong trường hợp nêu trên, nếu người con (C) đã có vợ (D) mà muốn cho cả vợ đứng tên đối với mảnh đất này để làm tài sản chung của 2 vợ chồng thì trên Hợp đồng tặng cho cần thể hiện thêm tên của người vợ và lúc này sẽ bổ sung thêm giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng C và D trong hồ sơ miễn giảm thuế.

Trường hợp 3. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Trường hợp này còn phải đáp ứng quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
1. Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
2. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày
3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Do vậy, trong trường hợp người dân chỉ có duy nhất 1 mảnh đất, sở hữu nó trong thời gian lớn hơn hoặc bằng 183 ngày thì khi chuyển nhượng sẽ không phải đóng Thuế TNCN.

Ví dụ: Ông A chỉ có duy nhất 1 mảnh đất, ông đã làm xác nhận với chính quyền địa phương về việc chỉ có duy nhất mảnh đất nêu trên. Nay ông A muốn di chuyển chỗ ở nên bán lại, ông A sẽ được miễn thuế TNCN cho trường hợp chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác.

Trường hợp 4. Thu nhập từ giá trị QSDĐ của cá nhân được Nhà nước giao đất.

Ví dụ: Ông A công tác trong ngành quân đội lâu năm, ông được Nhà nước phân cho 1 mảnh đất tại TP.HCM để xây dựng nhà ở và sinh sống, ông A được trao quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này. Trong trường hợp này, ông A sẽ được miễn thuế TNCN cho việc được nhận giá trị quyền sử dụng đất đó.

(Mặc dù trường hợp này không được phân tích ở bài viết nêu trên, nhưng chúng tôi liệt kê vào đây để dành cho những ai thuộc trường hợp này được biết thêm thông tin).

2. Lệ phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất:

Cơ sở pháp lý xem chi tiết tại:

– Khoản 2, Điều 3, Luật phí và lệ phí 2015

– Khoản 1, Điều 2, Điều 3, Điều 6, Điều 7, Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ

– Khoản 1, Điều 2, thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ

2.1. Lệ phí trước bạ:

Là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn.

2.2. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ đối với nhà, đất là 0,5%.

2.3. Giá làm cơ sở tính LPTB đối với quyền sử dụng đất:

Là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

2.4. Trường hợp được miễn LPTB:

Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Từ những phân tích về thuế TNCN và LPTB trong giao dịch chuyển nhượng/tặng cho QSDĐ nêu trên, chúng ta có thể đi đến những kết luận sau:

1. Hiểu rõ về các trường hợp được miễn để giảm thiểu được chi phí trong giao dịch nhà đất.

2. Thuế TNCN đối với chuyển nhượng QSDĐ: 2% x giá trị chuyển nhượng.

Trong trường hợp giá trị chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất do UBND tỉnh nơi có đất quy định thì giá làm cơ sở tính thuế sẽ áp dụng theo Bảng giá đất.

3. Thuế TNCN đối với nhận thừa kế/tặng cho QSDĐ: 10% x giá trị tài sản.

4. Lệ phí trước bạ áp dụng đối với nhà đất: 0,5%.

5. Để được miễn giảm thuế TNCN, LPTB, phải cung cấp giấy tờ làm căn cứ để được miễn (xem chi tiết tại đây).