Hợp đồng, giao dịch trong lĩnh vực bất động sản khi được công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận sẽ đảm bảo tính an toàn pháp lý cao; những văn bản này sau khi được công chứng sẽ có giá trị chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình mà các bên không phải chứng minh (trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu).
Nhận biết những giao dịch bất động sản phổ biến bắt buộc công chứng giúp chúng ta loại bỏ rủi ro pháp lý và góp phần làm ổn định thị trường bất động sản, tránh những nguy cơ bị lừa đảo, hạn chế các giao dịch “bất động sản ma”.
Xin được lưu ý về nội dung số 3 “Văn bản về thừa kế thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự”. Theo nghiên cứu Bộ luật dân sự năm 2015 hiện nay, chưa có quy định về Văn bản thừa kế bắt buộc phải công chứng.
Theo quy định tại Luật Công chứng năm 2014 về công chứng Di chúc (Điều 56), Văn bản thỏa thuận phân chia di sản (Điều 57), Văn bản khai nhận di sản (Điều 58), Văn bản từ chối nhận di sản (Điều 59) cũng chỉ quy định đây là quyền của người yêu cầu công chứng, không phải là nghĩa vụ bắt buộc.
Tuy nhiên, tại Khoản 4, Điều 57, Luật Công chứng năm 2014 về Công chứng Văn bản thỏa thuận phân chia di sản có quy định “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản”.
Mặc dù pháp luật không có quy định rõ ràng và cụ thể về việc phải công chứng, chứng thực Văn bản khai nhận, Văn bản từ chối nhận di sản nhưng trong thực tiễn áp dụng, khi người dân thực hiện thủ tục thừa kế di sản là bất động sản thì Cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương đều yêu cầu công chứng, chứng thực Văn bản khai nhận, Văn bản từ chối nhận di sản thừa kế giống như quy định áp dụng tại K4 đối với Văn bản thỏa thuận phân chia di sản nêu trên.
Bên cạnh những giao dịch bất động sản bắt buộc phải công chứng như đã phân tích, chúng tôi gửi đến quý bạn đọc những giao dịch khác về bất động sản cũng rất phổ biến không bắt buộc công chứng nhưng người dân nên yêu cầu công chứng để giảm thiểu rủi ro cho chính bản thân mình hoặc theo yêu cầu bắt buộc của một số cơ quan, tổ chức trong quá trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.
1. Hợp đồng ủy quyền
2. Văn bản về tài sản vợ chồng:
– Thỏa thuận tài sản riêng
– Nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng
– Phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân
– Phân chia tài sản chung sau ly hôn
3. Hợp đồng cho thuê
4. Di chúc.
Bài viết tập trung chủ yếu về giao dịch bất động sản bắt buộc công chứng; không phân tích quy định pháp luật về chứng thực hợp đồng, giao dịch của chính quyền địa phương (Nghị định 23/2015/NĐ-CP). Bởi, khi so sánh tương quan trong quy định thì có thể thấy văn bản công chứng có giá trị pháp lý cao hơn văn bản chứng thực (trừ một số trường hợp ngoại lệ phải thực hiện chứng thực ở Ủy ban nhân dân cấp xã, Phòng tư pháp, còn lại thì chúng ta nên làm thủ tục tại tổ chức hành nghề công chứng) bởi các lý do sau:
– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên vô hiệu (Khoản 3, Điều 5, Luật Công chứng năm 2014).
– Công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình (điểm g, khoản 2, Điều 17 Luật Công chứng năm 2014)
– Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng và Công chứng viên phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại (Điều 38 Luật Công chứng năm 2014).
– Ngược lại, Hợp đồng, giao dịch được chứng thực chỉ có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Người thực hiện chứng thực lại không có nghĩa vụ phải xem xét tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch và không có nghĩa vụ bồi thường (Khoản 4, Điều 3, Nghị định 23/2015/NĐ-CP).