Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần những giấy tờ gì? Quy trình thực hiện như thế nào? Những loại thuế, phí cần nộp khi làm sang nhượng nhà đất? Là những câu hỏi chúng tôi thường gặp trong quá trình hướng dẫn khách hàng làm hồ sơ.
Nắm được các bước trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp chúng ta chủ động hơn trong việc chuẩn bị các giấy tờ, hồ sơ và tiết kiệm thời gian cho cả đôi bên. Quy trình này cũng áp dụng tương tự đối với tặng cho QSDĐ và một số giao dịch tương đồng khác.
Để thực hiện được giao dịch thì quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
Phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
I. Một số lưu ý trước khi hai bên đi công chứng Hợp đồng
Chủ sử dụng đất cần kiểm tra lại giấy tờ có thông tin nào cần đính chính, cập nhật biến động trước khi làm thủ tục hay không.
Ví dụ:
1. Kiểm tra đất còn hạn sử dụng không?
2. Kiểm tra các trang bổ sung đính kèm giấy chứng nhận có bị rơi rớt hay thất lạc không? Tất cả các trang bổ sung này đều là một bộ phận không tách rời của GCNQSDĐ, các bạn đừng bỏ đi mà rất tốn thời gian để làm thủ tục cấp lại nhé!
Trên thực tế, có rất nhiều người dân đã vứt bỏ trang bổ sung này hoặc tháo ra để ở nhà, đến khi đi công chứng giao dịch thì mất thời gian phải quay về nhà tìm kiếm hoặc làm thủ tục để được cấp lại.
3. Kiểm tra thông tin chủ sử dụng đất (họ tên, năm sinh, số CMND/CCCD, địa chỉ thường trú, thông tin thửa đất) có sai sót hay cập nhật thay đổi gì không (ví dụ: CMND hết hạn, thay đổi ngày cấp, địa chỉ, chuyển từ CMND qua CCCD)?
Nếu có, cần liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để làm thủ tục đăng ký biến động thông tin. Trừ một số trường hợp được cho phép làm gộp đồng thời với thủ tục chuyển nhượng thì chúng ta có thể bỏ qua phần này.
Ở một số địa phương khác, khi người sử dụng đất thay đổi thông tin từ CMND qua CCCD thì chỉ cần Giấy xác nhận số chứng minh nhân dân là có thể thực hiện giao dịch mà không cần làm thủ tục đăng ký biến động.
4. Kiểm tra thông tin về biến động (tăng, giảm) diện tích thực tế so với bìa, có khả năng phải đo đạc cấp đổi giấy chứng nhận trước khi làm thủ tục chuyển nhượng.
5. Đối với đất cấp cho hộ gia đình, cần xác định đầy đủ thành viên hộ (từ đủ 18 tuổi trở lên) tham gia ký kết hợp đồng (Căn cứ Khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013). Để xác định đầy đủ và chính xác 1 người có là thành viên hộ gia đình hay không, chủ sử dụng đất nên đến tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn và cần thiết sẽ liên hệ chính quyền địa phương để xác minh.
II. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Bước 1. Công chứng Hợp đồng
Các bên cần chuẩn bị sẵn những giấy tờ cần thiết trước khi đến tổ chức hành nghề công chứng làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể:
– Giấy chứng nhận QSDĐ
– Hợp đồng đo đạc và Biên bản nghiệm thu/Trích đo địa chính trong trường hợp chuyển nhượng một phần QSDĐ
– CMND/CCCD, sổ hộ khẩu.
– Và tùy từng trường hợp cụ thể mà cần thêm những giấy tờ sau:
+ Giấy chứng nhận kết hôn/Quyết định ly hôn
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
+ Giấy tờ chứng minh tài sản riêng: Văn bản thỏa thuận tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân
+ Hợp đồng ủy quyền
+ Đơn xác nhận thành viên hộ (đối với đất cấp cho hộ gia đình)
– Trường hợp một trong các bên là tổ chức thì cần cung cấp giấy tờ pháp lý như:
+ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
+ CMND/CCCD/Hộ chiếu của người đại diện theo pháp luật
+ Biên bản họp của Hội đồng thành viên (đối với công ty TNHH 2 thành viên trở lên)
+ Nghị quyết của Hội đồng quản trị (đối với công ty cổ phần)
+ Đối với bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế, cần có thêm “Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định”.
Bước 2. Nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại Bộ phận một cửa/một cửa liên thông của Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
Tùy theo thỏa thuận mà đại diện một trong hai bên sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
1. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ khi đã đầy đủ sẽ xử lý tiếp theo quy định.
2. Hồ sơ đầy đủ gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
– Hợp đồng chuyển nhượng (2 bản chính)
– Hợp đồng đo đạc và Biên bản nghiệm thu/Trích đo địa chính trong trường hợp chuyển nhượng một phần đối với QSDĐ
– Bộ khai thuế (số lượng theo quy định từng địa phương, VPCC sẽ hướng dẫn cụ thể và chuẩn bị sẵn):
+ Đơn đăng ký biến động
+ Thuế thu nhập cá nhân
+ Lệ phí trước bạ
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (kê khai khi có đất ở, đất phi nông nghiệp khác). Khi có tờ khai này, bên mua phải mang hồ sơ về Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để làm xác nhận.
+ Tờ khai miễn giảm thuế: Kê khai đối với trường hợp được miễn thuế TNCN và LPTB theo quy định.
TẢI BỘ TỜ KHAI THUẾ
– Hồ sơ khác nộp kèm (photo hoặc sao y, số lượng theo quy định từng địa phương và từng trường hợp khác nhau, tổ chức hành nghề công chứng sẽ hướng dẫn cụ thể ở bước 1):
+ CMND/CCCD, sổ hộ khẩu
+ Giấy chứng nhận kết hôn/Quyết định ly hôn
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
+ Giấy tờ chứng minh tài sản riêng: Văn bản thỏa thuận tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân
+ Hợp đồng ủy quyền
Bước 3. Trả phiếu hẹn hồ sơ
(Trên phiếu hẹn sẽ thể hiện rõ thông tin ngày nộp hồ sơ, ngày thực hiện nghĩa vụ tài chính và ngày nhận trả kết quả).
Bộ hồ sơ sau khi kiểm tra đầy đủ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và Phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định thông tin thửa đất, nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí, phí thẩm định, phí nộp hồ sơ).
Lưu ý:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Quy định là vậy nhưng trên thực tế, tùy theo thỏa thuận của hai bên sẽ cử đại diện đi nộp hồ sơ, có thể là một trong hai bên hoặc ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
1. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ sử dụng đất ngay khi có thông báo từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
2. Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ khi thuộc trường hợp được miễn thuế thì bỏ qua bước này.
3. Căn cứ tính phí thẩm định: Điều 8 Nghị quyết 03/2020/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Đắk Nông
1. Đối tượng nộp phí: Tổ chức, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước có yêu cầu và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
2.Tổ chức thu phí:
a) Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Nông;
b) Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố3. Mức thu:
a) Thẩm định lần đầu:
b) Đối với trường hợp thẩm định hồ sơ để cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp, mức thu bằng 50% mức phí theo quy định tại điểm a khoản này.
4. Đối tượng được miễn:
a) Cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất ổn định theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật Đất đai năm 2013;
b) Cấp đổi theo chủ trương nhà nước;
c) Cấp đổi do điều chỉnh diện tích đối với trường hợp nhà nước thu hồi đất; hiến đất để xây dựng các công trình công cộng, phúc lợi xã hội.
Bước 5. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai và theo ngày hẹn trả kết quả lên nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
3. Có 2 trường hợp dẫn đến thời hạn trả kết quả khác nhau:
a. Đăng ký biến động:
Xác nhận thay đổi chủ sử dụng đất mới vào Giấy chứng nhận đã cấp (thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất).
Thời hạn trả kết quả tối đa: 10 ngày làm việc
b. Cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ (do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh cấp):
Áp dụng trong trường hợp giấy chứng nhận không còn chỗ để cập nhật biến động sang tên cho chủ sử dụng mới hoặc khi chuyển nhượng một phần QSDĐ có đo đạc, tách thửa.
Thời hạn trả kết quả tối đa: 30 ngày làm việc.
c. Cơ sở pháp lý:
– Điều 95 Luật Đất đai 2013;
– Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
4. Lưu ý:
– Thời gian trên được tính kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã (nếu nộp hồ sơ ở xã), thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
– Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày.
Trên đây là toàn bộ thủ tục, quy trình và hồ sơ cần chuẩn bị khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hy vọng chúng tôi giúp ích được cho bạn!